オランダで家を買うとき、日本人が最初に気になる税メリットの一つが hypotheekrenteaftrek、つまり住宅ローン利子控除です。日本にも住宅ローン控除があるため、名前だけを見ると似た制度に見えます。しかし、オランダでは「年末ローン残高の一定割合が税額から戻る」というより、自己居住用住宅に関する利息や一部費用を所得税の計算で差し引く制度として理解したほうが安全です。
この記事では、オランダで自宅を買う日本人向けに、住宅ローン利子控除の基本、控除できる条件、購入初年度に見る費用、eigenwoningforfaitとの関係、移住者がつまずきやすい点を整理します。税制は年度、所得、ローン契約、住宅の使い方、家族構成により結論が変わります。本記事は一般情報であり、個別の税務判断や申告内容を保証するものではありません。
私は2025年に家族でオランダへ移住してから、日本の「住宅ローン控除」の記憶をそのまま当てはめると、むしろ理解が遅れると感じました。日本人にとって大事なのは、戻る金額だけを先に見ることではなく、「どの住宅が自己居住用か」「どの借入がeigenwoningschuldか」「どの費用が利息控除に近い扱いか」を分けて見ることです。
hypotheekrenteaftrekは「払った利息がそのまま戻る制度」ではありません
住宅ローン利子控除は、オランダで自己居住用住宅を持つ人にとって大きな税務項目です。ただし、住宅ローン利息を払えば、その全額が現金で戻るわけではありません。所得税のBox 1で、住宅に関する所得と控除を計算し、その結果として納税額や還付額が変わる仕組みです。
日本の住宅ローン控除とは発想が違います
日本の住宅ローン控除は、一般に年末ローン残高を起点に税額控除として考える人が多いです。一方、オランダのhypotheekrenteaftrekは、自己居住用住宅のローン利息や一定の融資関連費用を、所得税の計算上の控除として扱います。つまり、日本の制度のように「ローン残高の何パーセントが戻る」と単純化すると、判断を誤りやすいです。
たとえば、同じ金額の利息を払っていても、所得、税率、税額控除、eigenwoningforfait、税務パートナーとの配分、年の途中で購入したかどうかで実際のメリットは変わります。移住直後の日本人は、還付額だけを見て「得した」と考えるより、購入年と翌年以降の所得税全体で見るほうが現実的です。
2026年は最大控除率を見ても手取り効果は人により違います
Rijksoverheidは、2026年の最大hypotheekrenteaftrekを37.56%と説明しています。Belastingdienstも、高所得者について、2026年は最高税率帯で住宅関連の控除が37.56%に制限されると案内しています。これは大事な数字ですが、「誰でも利息の37.56%が必ず戻る」という意味ではありません。
実際には、所得税の課税所得、給与所得か事業所得か、税額控除、30% rulingの有無、税務パートナーの所得、他の控除項目との関係で結果が変わります。年収が高い人ほど必ず有利、片方が無収入なら必ず有利、という単純な話ではありません。申告画面では、夫婦やパートナーがいる場合は二人合計の納付・還付で比較する必要があります。
eigenwoningforfaitとセットで見ます
オランダでは、自分が住む持ち家について、eigenwoningforfaitという金額を所得に加える仕組みがあります。Belastingdienstは、自己居住用の持ち家がある場合、WOZ-waardeをもとに一定額を所得へ加えると説明しています。そのため、住宅ローン利息の控除だけを見ると、実際の税効果を過大に見積もる可能性があります。
日本人の感覚では「自宅は収入を生まないのに、なぜ所得に足すのか」と感じやすいです。しかし、オランダの所得税では、自己居住用住宅をBox 1の中で扱い、eigenwoningforfaitを足し、控除可能な利息や費用を引くという流れになります。まずは「利息控除だけの制度」ではなく、「持ち家全体の税務計算」として見るのが出発点です。
控除できる条件はローンの目的と返済方法から確認します
Belastingdienstは、住宅ローン利息を常に控除できるわけではなく、ローンの種類や締結時期により条件が変わると説明しています。特に2013年1月1日以後に初めて住宅ローンや借入をした人は、30年以内に少なくとも annuïtair または lineair に返済することが重要です。
2013年以後の新規ローンは30年返済が中心です
2013年1月1日以後に初めて自己居住用住宅のローンを組んだ場合、原則として最長30年の住宅ローン利子控除を受けるには、30年以内に返済が終わる設計である必要があります。代表的なのは annuïteitenhypotheek と lineaire hypotheek です。毎年一定以上を返済することが前提になり、その返済額は銀行や貸し手との契約に入ります。
日本人が注意したいのは、オランダの銀行で一般的に提示されるローン名だけで判断しないことです。金利固定期間、返済方式、返済猶予、追加借入、リフォームローン、bridging loanのような要素が混ざると、どの部分がeigenwoningschuldとして扱えるかを分けて見る必要があります。契約書、返済予定表、初回支払日、ローン開始日を保存しておくと、申告時に確認しやすいです。
自分が住む家に使った借入かどうかが重要です
住宅ローン利息を控除するには、その借入が自己居住用住宅の購入、改善、維持、またはerfpachtなどの権利に関係している必要があります。投資用住宅、別荘、親族に住まわせる住宅、将来住むかもしれないだけの住宅は、同じ「家」でも扱いが変わる可能性があります。
オランダで買った住宅に自分が住む予定でも、引き渡し、改装、入居、住民登録の時期がずれることがあります。Belastingdienstは、まだ住んでいない住宅や建設中の住宅、売却中で空き家になった旧住宅についても条件を示しています。購入年や住み替え年は、何月何日に買い、いつから住み、いつ空き家になったかを日付で整理することが大事です。
家族や海外銀行から借りる場合は追加確認が必要です
家族、自己のBV、オランダ国外の銀行から借りる場合でも、条件を満たせば利息控除の対象になり得ます。ただし、Belastingdienstは、借入を自己居住用住宅に使うこと、30年以内の返済義務、2013年以後のローンなら annuïtair または lineair の返済、マーケットに合った金利、実際に利息を支払っていること、貸し手が原則として税務パートナーではないことなどを挙げています。
日本の親族から資金を借りるケースでは、特に慎重に見たほうがよいです。日本側では贈与、貸付、相続前渡しの問題があり、オランダ側ではローン契約、金利、返済実態、申告時の情報提供が問われます。「家族内だから柔軟でよい」と考えると、両国で説明しにくくなる可能性があります。
購入初年度は、利息以外の費用とeigenwoningforfaitを分けます
オランダで家を買う年は、notaris、makelaar、taxateur、銀行、保険、自治体から書類が一気に届きます。日本語でまとめて「購入費用」と呼びたくなりますが、税務上は控除できるものとできないものが分かれます。ここを混ぜると、申告時に大きくずれます。
控除できる可能性があるのは融資関連費用です
Belastingdienstは、自己居住用住宅のeigenwoningschuldに関する利息と費用を対象として説明しています。購入初年度に一度に控除できる費用として、住宅ローンアドバイザーの advies- en bemiddelingskosten、hypotheekakteに関するnotaris費用、ローン取得のためのtaxatiekosten、NHG申請費用、一定のboeterente、条件を満たす建築中や改装関連の融資費用などが挙げられます。
ここで重要なのは、住宅そのものを取得するための費用と、住宅ローンを得るための費用を分けることです。notarisの請求書には、購入の移転登記に関する費用と、住宅ローンの抵当権設定に関する費用が並んでいることがあります。日本人には同じ公証人費用に見えますが、税務上は扱いが変わるため、明細を分けて保存します。
控除できない費用も多いです
Belastingdienstは、住宅購入の仲介費用、overdrachtsbelasting、購入 deed に関するnotaris費用やkadastrale rechten、メンテナンスや改装費そのもの、ローン元本の返済などは控除できない費用として説明しています。つまり、家を買うために実際に出ていったお金でも、すべてが住宅ローン利子控除の対象になるわけではありません。
特に日本人が誤解しやすいのは、改装費です。キッチン、浴室、断熱、床、庭などの工事にお金を払っても、工事費そのものが所得税でそのまま控除できるとは限りません。一方で、その改装のために条件を満たす借入をした場合、借入の利息や融資費用の扱いが別途問題になります。請求書、支払日、ローン資金の使途を残すことが大切です。
eigenwoningforfaitはWOZ-waardeを使います
eigenwoningforfaitは、自己居住用住宅のWOZ-waardeをもとに計算されます。Belastingdienstの2026年表では、WOZ-waardeが75,000ユーロを超え1,350,000ユーロ以下の自己居住用住宅について、0.35%が示されています。住宅価格が高い地域では、この足し戻しも無視できません。
ただし、購入した年は、WOZの基準日、所有期間、居住期間、引き渡し日、住み替えの有無により見方が変わります。アムステルダムや周辺都市で購入した場合、購入価格とWOZ-waardeが同じとは限りません。住宅ローン利息だけでなく、eigenwoningforfait、購入初年度の費用、税務パートナーとの配分を合わせて見ます。
日本人がつまずきやすいのは「日本側の家」と「夫婦配分」です
日本からオランダへ移住して住宅を買う人は、オランダ人の初回購入者とは前提が違います。日本に自宅、賃貸物件、住宅ローン、銀行口座、証券口座を残していることがあり、夫婦の片方だけが先に移住することもあります。住宅ローン利子控除だけでなく、居住者判定、Box 3、日蘭租税条約、日本側申告も絡む可能性があります。
日本の自宅を残すと「どちらが主たる住まいか」を説明する必要があります
オランダのhypotheekrenteaftrekは、基本的に自己居住用住宅に関する制度です。日本の自宅を売らずに残し、オランダでも住宅を買う場合、日本の家が賃貸中なのか、空き家なのか、家族が住んでいるのか、住宅ローンが残っているのかにより、説明すべき内容が変わります。
日本では住宅ローン控除を受けていた家でも、オランダ居住者になった後は、オランダ側の申告で国外資産や国外所得として見える可能性があります。オランダの自宅はBox 1、日本の不動産は状況により別の扱いになることがあります。両方を「持ち家」として一括りにせず、国、用途、所有者、ローン、収入の有無を分けて整理します。
税務パートナーがいる場合は夫婦合計で比較します
夫婦や登録パートナーで家を買う場合、住宅関連の所得や控除を税務パートナー間で配分できる場面があります。所得の高い側に控除を寄せると有利に見えることがありますが、最大控除率、税額控除、他の所得、日本側資産、手当への影響まで含めると、単純な最適解にならないことがあります。
私は、夫婦で申告を考えるときは、片方の還付額だけではなく、二人分の納付・還付を合計して比較するのが実務的だと考えています。申告画面で配分を変えるたびに、夫、妻、合計の三つをメモすると、感覚ではなく数字で判断できます。どちらの名義で住宅を持つか、どちらがローン契約者か、資金の出どころがどこかも、後から説明できるように残します。
移住年・帰国年・住み替え年は日付が重要です
移住した年にオランダで住宅を買う場合、入国日、住民登録日、BSN取得日、DigiD利用開始日、売買契約日、引き渡し日、実際の入居日がずれることがあります。所得税申告では、通常年の申告と異なるフォームや期間の考え方が関係する場合があります。
帰国年や住み替え年も同じです。旧住宅が空き家で売却中なのか、一時的に貸しているのか、新住宅が建設中なのかで、住宅ローン利息の扱いが変わる可能性があります。Belastingdienstは、住んでいない住宅や建設中の住宅、売却中で空き家の住宅について条件を示しています。日本人の場合、日本の住民票、オランダのBRP登録、実際の生活拠点がずれやすいため、日付の一覧を先に作ると判断しやすいです。
申告では「年末に戻す」か「毎月反映する」かを分けて考えます
住宅ローン利子控除の効果は、翌年の所得税申告で還付として受ける方法と、voorlopige aanslagで毎月の還付や納付額に反映する方法があります。どちらがよいかは、家計のキャッシュフロー、所得の安定性、事業所得の有無、移住初年度かどうかで変わります。
voorlopige aanslagは便利ですが見込み違いに注意します
Belastingdienstは、voorlopige aanslagをMijn Belastingdienstから申請できると案内しています。住宅ローン利息やWOZ-waarde、所得見込み、パートナー情報などを入れることで、月々の還付や納付に反映できる可能性があります。住宅購入直後は出費が多いため、月次で戻る仕組みは家計上助かる場合があります。
ただし、voorlopige aanslagはあくまで見込みに基づきます。年収、賞与、事業所得、日本側所得、住宅関連費用、税務パートナーの所得が変わると、最終申告で精算されます。受け取りすぎれば後で返す可能性があります。移住直後で収入見込みが不安定な人は、保守的な見積もりにして、変化があれば早めに修正するほうが安全です。
申告前にそろえる書類を固定します
住宅ローン利子控除を申告する前に、少なくとも売買契約書、notarisの決済明細、hypotheekakte、ローン契約、返済予定表、年間利息明細、WOZ-beschikking、DigiD、銀行口座、税務パートナーの情報をそろえます。改装やメンテナンスに関する借入がある場合は、工事請求書、支払証明、ローン資金の使途も保管します。
日本側に不動産やローンが残っている場合は、日本の住宅ローン残高証明、固定資産税通知、賃貸収入、管理費、修繕費、源泉徴収票、確定申告控えも別に残します。オランダの申告ではオランダ語や英語の説明が必要になることがあるため、日本語書類は金額、日付、発行者、対象期間が分かるように整理しておくと後で楽です。
相談すべきラインを決めておくと迷いにくいです
自力で整理しやすいのは、オランダで初めて自己居住用住宅を買い、オランダの銀行で annuïteitenhypotheek または lineaire hypotheek を組み、給与所得が中心で、日本側資産が少ないケースです。逆に、日本に不動産がある、家族や海外銀行から借りる、夫婦の所得差が大きい、事業所得がある、30% rulingがある、移住年や帰国年である、住宅を一部賃貸する、旧住宅を売却中である場合は、公式情報だけでなく税務専門家に確認するほうがよい領域です。
ここでいう専門家確認は、営利サービスへの誘導ではありません。住宅と税務は、契約書、住所登録、所有割合、ローン契約、所得の種類、国をまたぐ資産で結論が変わります。一般記事で「この金額が戻ります」と断定するより、BelastingdienstとRijksoverheidの公式情報を確認し、自分の書類に合わせて慎重に申告するほうが安全です。
オランダの住宅ローン利子控除は、日本人にとって大きな税メリットになり得ます。ただし、住宅ローンを組めば自動的に得をする制度ではなく、自己居住用住宅、返済方法、控除対象費用、eigenwoningforfait、夫婦配分、移住者特有の国外資産を合わせて見る必要があります。まずは「利息はいくら払ったか」ではなく、「その利息がどの住宅、どの借入、どの期間に対応しているか」を説明できる状態にすることが、申告で迷わない一番の近道です。